近两年，酒店存量改造已成行业共识，但投资人心里的账却越算越慌：钱砸下去简单刷个墙、换个招牌，结果客房空着大半；咬牙花几十万彻底翻新，成本压得喘不过气，回本更是遥遥无期。

　　近两年，酒店存量改造已成行业共识，但投资人心里的账却越算越慌：钱砸下去简单刷个墙、换个招牌，结果客房空着大半；咬牙花几十万彻底翻新，成本压得喘不过气，回本更是遥遥无期。“改还是不改？改多少才不亏？多久能看到回头钱？”这几乎是每个存量酒店投资人绕不开的焦虑。

　　前段时间梳理行业数据时，几家酒店的改造案例引起了我的注意：柏曼酒店南宁朝阳广场东葛路店45天完成改造，开业三天满房，综合单房收益同比提升超145元，单房造价约1.5万元；柏曼酒店武汉黄陂隆汇国贸中心店今年改造后，近3个月综合单房收益和出租率均超去年同期，单月单房收益提升超45元数据背后藏着的，似乎正是投资人关键问题的答案：存量酒店改造，能不能既少花钱，又能快回本？

　　这些数据让我不由对其背后的品牌产生了好奇，柏曼酒店品牌，是如何做到的？带着问题，我们与东呈集团柏曼事业群CEO王瑜展开了一场深度对线 市场之变：存量改造，“改得值”才重要

　　投资人的焦虑，其实藏在存量市场的变化里。要搞懂“怎么改才赚钱”，得先看清市场正在发生什么。

　　作为深耕行业十余年的从业者，王瑜首先对行业的存量市场进行了全局性的复盘。在他看来，早期的酒店以标准品牌为主，但随着城镇化率接近尾声，新增物业不足，市场逐渐从增量时代转向存量时代，尤其是2020年到2022年，市场上更是出现了大批的酒店存量物业，这些释放出来的存量，很快吸引了国内主力酒店集团的关注。

　　到了这两年，王瑜敏锐地感知到，酒店存量市场的改造，已从粗放扩张转向深耕细作，背后是三重力量推动：市场端涌入越来越多的酒店品牌，竞争加剧，《2025 中国酒店业发展报告》显示，截至2024年底客房连锁化率达40.09%，较2019年提升15个百分点，简单换标、盲目翻新的老路子走不通了；投资端心态也变了，不再追“高回报神话”，而是更认“性价比”，回本周期、体验稳定性、资金回收成硬指标，“毕竟品牌选多了，谁能帮投资人把账算明白，谁就更受待见”；消费端“高性价比”成高频词，住得舒服是底线，拒绝为华而不实的溢价买单，如何平衡“成本控制”与“体验升级”的矛盾？这是摆在所有存量改造投资人及存量改造品牌面前的难题。

　　存量改造赛道热闹，但坑也不少，对于投资人来说，选什么样的品牌来进行改造，才能避坑？

　　宽标品牌赛道的逻辑则是“化妆”，针对的是存量酒店，虽然投资较小，用尽量少的钱来改造，但带来的结果就是消费端体验“开盲盒”缺乏稳定保障，运气好能收获符合中档标准的体验，运气不好就会遭遇设施老化未修复、风格杂乱无章、核心功能缺失等问题，很难获得一致的品质住宿体验。

　　在谈及为什么最终会选择这一条截然不同的差异化赛道，王瑜表示，这也是过去诸多经验教训带来的纠偏。2016年创立的柏曼酒店品牌，已经走过了将近10个年头，也算是一个比较成熟的品牌了，从最初的1.0版本，到如今的3.0版本，“之前提到的几条存量改造赛道，其实柏曼都试过，也都遇到过瓶颈，最终在反复尝试下，才找到如今聚焦存量酒店改造的发展路径，构建了与行业普遍模式的本质差异。”

　　选对了路子，更要算对账。对投资人来说，“改造专家”的核心价值，就是让“投入少、回本快、体验优”同时成立。柏曼酒店通过精准改造的实践，在投资端与消费端之间找到适配路径，既回报了投资人的核心关切，也满足了消费者的基本需求。

　　在多年的存量酒店改造实战经验中，王瑜发现，这些待改造的酒店普遍陷入三大困境。一是产品风格与消费需求错位，“许多酒店用的材料都是很好的，大理石地板、实木家具，但现在的消费市场不喜欢这样的风格”；二是资源资金配置错位，比如在大堂、公区花了高价，装修得富丽堂皇，但在床品、洗沐等直接影响体验的核心环节压缩成本；三是功能配备不齐，如今的连锁酒店市场，早餐、洗衣房等几乎已成标配，但不少单体酒店并没有配备这些功能。

　　柏曼在控成本的同时，也确保改造后的存量酒店产品要达到柏曼标准产品80%的相似度，以保证中档体验稳定输出，让消费者获得标准化的品质服务柏曼酒店的一系列改造，将资源集中在消费者最敏感的“刚需项”，确保在核心体验上与标准产品高度一致。比如客房标配的独立袋弹簧床垫、恒温衡压花洒，接入智能控制系统，公区设置自助入住、自助贩卖、洗衣房等便捷服务等，补充商务出行刚需。另外，审美体验也紧跟潮流，针对存量酒店普遍存在的“风格老化”问题，柏曼酒店在视觉美学上，让老物业能够尽可能贴近现代审美。

　　柏曼酒店南宁朝阳广场东葛路店的改造就是典型，面对大堂里四根碍眼的立柱，东呈团队没有选择大拆大建，而是巧妙划分出前台、等候区、好物区等功能空间，不仅让可用面积增加10平米，客户动线也更流畅自然；客房改造更直击住客痛点，保留原有木地板与地砖，通过天花板修补、家具贴膜实现低成本翻新，卫生间里三秒速热的淋浴系统出水长达50公分，让洗得舒心成为提价底气，最终带动平均房价上涨30%。

　　投资端渴望快回报，消费端却吃够了“酒店刺客”乱涨价的苦。针对这一普遍情况，柏曼的平衡方式，是通过精细化控制成本、带来诚意的定价策略，让两者不再对立，既能缩短回本周期，又避免酒店依赖旺季涨价。

　　王瑜指出，在柏曼酒店下一步的发展中，坚持年轻化、增加智能化、未来少人化的“三化”持续升级，也至关重要，既贴合消费趋势，又为投资人优化运营效率，最终实现“体验不掉档、效率再提升”的双重价值。

　　如今，年轻一代已成为消费市场的主力军，有机构的统计数据指出，“Z世代”占现在的出行总量的45%，“得年轻人得天下”，几乎已是行业共识，稳定触达这一群体，能保障投资人长期收益；智能化则以提升体验为核心，在柏曼创新版3.0的客房中，就已配置了可控制窗帘、电视、音乐的智能家居组件，致力于落地全智能住宿场景；少人化致力于在不牺牲体验的基础上，优化人力效率，提升员工单岗效能，在控制人力成本的同时保障服务品质。

　　酒店存量改造这门生意，从来不是“谁都能做”，能在这条赛道走通的，关键在于摸透投资人的核心顾虑：怕改造花钱没数、怕投出去的钱回不来。